El sureste de los
Estados Unidos llama especialmente la atención de los inversionistas de Real
Estate porque es la región del país donde se están presentando los mayores
crecimientos demográficos, costos de vida asequibles y aumento de los ingresos
per cápita. En esta oportunidad Axel Preuss-Kuhne, basado en los análisis de CBRE Group,
toma Miami como referente y explica el porqué es una ciudad clave para la
inversión inmobiliaria
El mercado de Miami:
Todos los ingredientes para un gran Real Estate
Entendiendo los
condados de Miami-Dade, Palm Beach y Broward como el mercado de la región de
Miami, entonces se puede afirmar que éste presenta un crecimiento significativo
de su población y también del empleo, lo
cual ha impactado el mercado inmobiliario.
Los tres condados
cuentan con una población de más de 6 millones de habitantes y se estima que
continuará creciendo a una tasa del 1,2 por ciento anual en los próximos años.
También se espera que el empleo en esta región presente un crecimiento del 1,7
por ciento anual. La dinámica económica en estos tres condados es jalonada por
los sectores logístico, servicios financieros y turismo y se han convertido en
el más importante mercado de consumo de La Florida.
Por ejemplo en el
condado de Miami-Dade el número de residentes aumentó en 157 mil entre los años
2010 y 2015 y se proyecta que otras 178 mil personas llegarán a residir en el
condado para el año 2020. En los últimos cinco años la tasa de empleo en
Miami-Dade aumentó el 14 por ciento y los ingresos personales hicieron lo mismo
en un 21 por ciento.
El mercado de
apartamentos y oficinas en Miami en momento de auge
En los últimos
años el auge de los proyectos de vivienda multifamiliar superaron la demanda y
sobrevino una situación difícil para el mercado de apartamentos en Miami. Se espera que la entrega de proyectos en el
2017 aumente a 5 por ciento la vacante de propiedades y cause un efecto de
aumento del alquiler con una vacante al final del año 2017 de aproximadamente
el 2 por ciento.
La mayoría de proyectos de apartamentos se encuentran ubicados
en la zona urbana de Miami lo que conllevará a una disminución en el
precio del alquiler en las zonas barriales. Según Real Capital
Analytics la venta de apartamentos aumentó en el 2016 un 48 por
ciento y los precios también ascendieron un 36 por ciento desde el 2014.
Con respecto al
tipo de capital predominante, el 70 por ciento de las propiedades fueron
vendidas a los inversionistas privados, sin embargo el CBRE es enfático en
afirmar que el flujo de capital institucional aumentó en el mercado de
apartamentos en el 2016 y representa el 60 por ciento de las ventas de
inversión en el mercado multifamiliar en lo que ha corrido del 2017. La
presencia de compradores institucionales ha derivado en que las tasas de
capitalización estén bajas, entre el 3 y 5 por ciento.
El impacto en el Real
Estate del comercio retail y del sector industrial
El comercio retail
aumentó un 34 por ciento entre los años 2010 y 2015 y se espera que al 2020
crezca un 23 por ciento más. Es de esperarse estos crecimientos significativos
por las tasas de crecimiento poblacional, los altos indicadores de empleo y la
fuerza del sector turismo. Sólo en el año 2015 visitaron Miami 15 millones de
personas, de las cuales 11 millones llegaron del extranjero.
En lo que
concierne a espacio comercial habían 2,3 millones de pies cuadrados en proceso
de construcción en el 2016 y otros millones de unidades de superficie en
proyecto. La construcción de oficinas, la cual presentó un crecimiento limitado
desde la última recesión, condujo a un bajo porcentaje de vacantes lo cual
promoverá un aumento en los precios de alquiler (17 dólares por pie cuadrado
para el 2017 y 18 dólares por pie cuadrado para el 2018), lo cual hoy significa
un nuevo auge en los proyectos constructivos de oficinas.
Otro factor
importante a tener en cuenta es el buen momento del sector industrial. Desde la
ampliación del Canal de Panamá los impactos en Miami han sido notoriamente
positivos. También el movimiento de carga a través del Aeropuerto Internacional
de Miami con sus más de 2 millones de
toneladas anuales ha sido fundamental para la economía de la región, del estado
y del mismo país; no es fortuito que este aeropuerto sea la tercera instalación
de carga aérea de los Estados Unidos. Las vacantes en el mercado inmobiliario
industrial es del 3,8 por ciento con valores de alquiler de 6,87 dólares por
pie cuadrado.
No hay duda de que
hay un nuevo auge de la construcción industrial. Frente a la presión de una
alta demanda se alcanzaron 1.500 millones de dólares de ventas de inversión en
el año 2016, 15 veces más que las ventas de inversión del año 2009. Con 2,4
millones de pies cuadrados en proceso de construcción se espera que las
vacantes aumenten en los próximos dos años y por tanto los precios de los
alquileres se desaceleren.
