Si se piensa en La
Florida para invertir en el negocio de apartamentos para alquilar o simplemente
se está analizando en qué ciudad del Estado del Sol conviene establecerse si se
está buscando exclusividad y confort, entonces la siguiente información de la
mano del experto inmobiliario Axel Preuss-Kuhne puede ser de gran ayuda.
RENTCafé.com es
una plataforma online que permite encontrar casas y apartamentos para alquilar
en los Estados Unidos. En agosto de 2017 RENTCafé ha publicado un interesante y
muy útil listado de los precios de alquiler de apartamentos en 50 códigos
postales (zip) de La Florida. El listado corresponde al Top 50 de los códigos
postales con los precios de alquiler de apartamentos más altos del Estado del
Sol. El análisis sólo incluye apartamentos, descartando casas unifamiliares o
townhouses. RENTCafé excluye códigos postales con menos de 200 unidades de
alquiler y cuando el código cubre más de una ciudad entonces al zip se le
referencia la ciudad principal designada por la USPS (United States Postal
Service).
A manera de
resumen ejecutivo el análisis de RENTCafé concluye que los alquileres de
apartamentos en el zip 33146 de Coral Gables es el más alto de La Florida.
También se puede afirmar que los alquileres más caros se encuentran en el
sureste de La Florida y que 18 códigos postales en el Estado presentan
alquileres promedio superiores a los $2.000 dólares.
El valor de
alquiler de $2.000 dólares es una referencia importante porque establece el
límite de capacidad de pago de un inquilino promedio. En La Florida el precio
promedio de alquiler de apartamentos es de $1.231 dólares, que se encuentra por
debajo del promedio nacional, pero por encima de los precios promedio de los
Estados del sureste del país.
Los precios de alquiler
más altos de La Florida se encuentran en el sureste
Los apartamentos
de alquiler en el sureste de La Florida son los precios más altos del Estado.
El Condado de Miami Dade tiene el número más alto de códigos postales (19) en
el Top 50, seguido por el Condado de Broward con 13 códigos postales y el
Condado de Palm Beach con 10 códigos postales.
Una amplia oferta
de apartamentos de lujo en Miami Dade toman las dos primeras posiciones del Top
50: El 33146 de Coral Gables con un precio promedio de alquiler de $2.167
dólares -con un aumento del 6% anual- y el 33131 en Downtown Miami con un precio promedio de
alquiler de $2.590 dólares a pesar de haber presentado una contracción del 1%
anual. Las variaciones del 6% y el -1% son medidas con respecto al año 2016.
El 33431 de Boca
Ratón es el tercer mercado de alquiler de apartamentos más caro de La Florida
con un precio de alquiler promedio de $2.475 dólares. El precio en este lugar
presentó un fuerte aumento del 8% con respecto al año pasado. Otro código
postal que llama la atención en Boca Ratón es el 33487, puesto que el precio de
su alquiler se disparó un 13% desde el 2016 alcanzando los $2.197 dólares,
entrando al selecto grupo de los 10 precios de alquiler más altos de La
Florida.
Es importante
mencionar que zonas como el 33133 en Coconut Grove en Miami o el 33480 de Palm
Beach son también lugares con precios de alquiler muy altos, sin embargo, como
en esas áreas predominan las casas para la venta o las casas unifamiliares para
alquiler entonces el análisis de RENTCafé no los prioriza.
El Condado de Broward en
el Top 5 persigue las posiciones de Miami Dade y Palm Beach en el listado
Vivir en Las Olas
Boulevard es todo un lujo. Es así como la oferta de apartamentos en
el 33301 de Downtown Fort Lauderdale y el 33304 abarcando parte de Fort
Lauderdale Beach tienen precios de alquiler promedios de $2.431 y $2.327
dólares respectivamente.
Ampliando el Top a
los primeros 10 lugares entonces llama la atención el zip 33316 con un precio
de alquiler promedio de $2.175 dólares.
Precios de alquiler por
debajo de los $2.000 dólares
Como se mencionó
antes el Top 50 de las zonas con los precios más altos de alquiler en La
Florida se puede dividir en dos partes: los precios de alquiler por encima y
los precios de alquiler por debajo de los $2.000 dólares. La razón es que un
inquilino promedio se estima estaría interesado en pagar hasta $2.000 dólares
por un alquiler. Un precio mayor que $2.000 dólares ubica al inquilino en un
target donde el mercado objetivo es más pequeño, menos masivo.
Entonces si
interesa un mercado más masivo pero que se caracterice por precios más altos de
alquiler entonces conviene analizar el Top 50 desde la posición 19 y en
adelante. El intervalo de precios de alquiler promedio varía entre $1.635 y
$1.977 dólares.
El precio de
alquiler promedio en todo el Estado es de $1.231 dólares, lo cual representa
una brecha de casi 400 dólares con el zip ubicado en el fondo de la tabla del
Top 50 de los precios de alquiler más altos de La Florida. Por lo tanto, la
variable "exclusividad" es un elemento clave en la oferta de valor de
la propiedad y hay un target que está muy dispuesto a pagar por ella.
Lugares todavía
exclusivos pero con precios de alquiler "menos costosos" son el 33071
de Pompano Beach en Broward ($1.635 dólares), el 33133 de Miami ($1.642
dólares), el 32801 de Orlando en Orange ($1.643 dólares), el 33073
de Pompano Beach ($1.650 dólares) y el 33144 de Miami ($1.654 dólares).
