La ciudad de
Orlando ocupa el puesto número 1 en el estudio Where To Invest In Housing In 2018 de Forbes.
Esto es una excelente noticia para la inversión de Real Estate en La Florida.
En esta
oportunidad Axel Preuss-Kuhne comparte en este artículo el análisis realizado
por Samantha Sharf (Forbes Staff) sobre los resultados obtenidos en el estudio
y su importancia.
Comprar en lugares con buen crecimiento laboral y antes de que las
viviendas se vuelvan caras es la clave
El año 2017 se
caracterizó por el aumento de los precios de las viviendas y la disminución del
inventario en todo Estados Unidos, lo que ha hecho mucho más difícil encontrar
un lugar donde hacer una inversión inmobiliaria con una expectativa razonable
de rendimiento. No obstante, buenos lugares ¡sí los hay todavía! y están
dispersos por todo el país.
Estos "buenos
lugares" ofrecen una rara combinación de crecimiento laboral mejor que el
promedio y entregan algunas pistas antes de que las viviendas se vuelvan caras.
Estas dos situaciones -a la vez- son lo deseable y lo que cualquier persona que
quiera hacer una inversión inmobiliaria inteligente debería buscar.
Para saber dónde
se debería estar buscando casa este año, Forbes aprovechó Local
Market Monitor, que rastrea más de 300 mercados de vivienda. Para
cada mercado, Ingo Winzer -experto en mercados inmobiliarios locales-, analizó
los indicadores de vivienda y las tendencias de crecimiento más amplias para
llegar a 20 mercados en los que se recomienda invertir el dinero en 2018 y sin perder el sueño.
Si el inversor
está buscando inversiones con altos rendimientos a corto plazo, entonces los 20
mejores mercados señalados por Forbes en este estudio no es lo que se espera.
Los "buenos lugares" a los que llega el estudio no son necesariamente
los sitios donde los precios crecerán más en el futuro cercano. El pronóstico
de crecimiento de precios a tres años para las 20 ciudades en las que se
recomienda invertir varía desde el 11 por ciento para Washington, D.C., hasta
el 35 por ciento para Orlando.
Por lo tanto, los
20 mejores lugares recomendados por Forbes son los sitios donde el crecimiento
parece más sostenible a mediano y largo plazo.
Los mercados de
alto crecimiento siempre son atractivos, sin embargo en unos pocos años, los
mercados en crecimiento de hoy pueden estar en un territorio demasiado caro. Entonces
los mercados con crecimiento medio pueden ser una mejor apuesta para los
inversores porque hay menos competencia para las propiedades de elección y se
pueden comprar a un precio más favorable.
¿Cómo se determinaron las ciudades donde invertir en vivienda en el
2018?
Para compilar esta
lista, Winzer comenzó con 330 mercados. Primero eliminó los que eran demasiado
pequeños (poblaciones por debajo de 500.000 habitantes) y luego descartó los
que tuvieron peor desempeño en las métricas clave. Finalmente profundizó en los
20 mercados que obtuvieron mejores resultados en cinco medidas: crecimiento
laboral de un año, crecimiento poblacional de tres años (2014 a 2017),
crecimiento de precios de vivienda por un año, asequibilidad y pronósticos de
precios de vivienda. El estudio considera que para el momento actual de precios
en alza, una buena economía es un mejor criterio para la inversión que el mismo
crecimiento del precio de las viviendas.
El pronóstico de
los precios de la vivienda se hace para un escenario de tres años. El
pronostico es realizado por Local Market Monitor.
Para juzgar la
asequibilidad, Winzer utiliza una medida del precio de la vivienda versus el
ingreso local per cápita. A esta medida se le llama "precio de casa de
equilibrio". Por ejemplo, en Columbus, Ohio, la vivienda promedio cuesta
229.776 dólares o aproximadamente 4,65 veces el ingreso local per cápita.
Históricamente, sin embargo, las casas en Columbus se han vendido por 5,38
veces el ingreso local. La brecha entre los dos escenarios sugiere que las
viviendas en la ciudad tienen una subvaloración del 13 por ciento.
Brechas entre el
15 y -15 por ciento se consideran normales. En general, un mercado se
considera demasiado caro si esta desviación es del 30 por ciento o más. Si bien
un bajo precio es positivo para quienes compran en una ciudad donde la economía
está creciendo, puede ser una gran desventaja en lugares sin crecimiento en el
horizonte. La ciudad de Chicago es un ejemplo.
Los precios de las
viviendas en Chicago están subvalorados en alrededor del 20 por ciento, pero el
crecimiento del empleo está muy por debajo del promedio nacional. Por lo tanto
se pueden encontrar gangas en Chicago, pero hasta que la economía mejore, se
corre el riesgo de no encontrar inquilinos.
¿Qué está ocurriendo en Orlando?
Orlando este año
ocupa el puesto número 1 en el listado de Forbes. Los precios de las casas en Orlando
aumentaron un 9 por ciento en 2017, alcanzando un promedio de 247.550 dólares.
Local Market Monitor pronostica que los precios aumentarán un 35 por ciento
para el inicio de 2021. Ese optimismo se debe en gran parte al crecimiento del empleo de 7,1 por ciento de
Orlando en los últimos dos años y al crecimiento de la población de 7,6 por
ciento en los últimos tres años. En general, a Orlando le va bien cuando a
Estados Unidos en general le va bien, ya que su economía depende en gran medida
del turismo.
Tampoco extraña
que los precios de las viviendas de Orlando, todavía afectados por el colapso
de la vivienda, estén un 22 por ciento por debajo del promedio nacional. Según
Winzer, "Orlando se ha recuperado en el sentido de que el crecimiento del
empleo ha sido fuerte y los precios de las viviendas están subiendo junto con
los ingresos a un ritmo saludable... Los precios de las viviendas todavía están
por debajo del pico de la burbuja, por lo que en ese sentido estricto no se han
recuperado".
